正值暑期，记者走访松江大学城文汇路和杨浦大学路，两条街区冷热差异明显

近高校商业街生存密码：背靠大学却不靠大学生

“没有人永远年轻，但永远有人正年轻着”，长期以来，这个道理说服了商业市场，从而培育出一条条靠近高校、大学城的特色商业街。人们愿意相信，靠近大学生，就是拥抱大市场。在上海，松江大学城文汇路的形成是如此，毗邻复旦大学、上海财经大学的杨浦大学路也是如此。

【资料图】

日前，记者采访了两条街区30余家各类店铺相关人员，谈及选址原因，“靠近大学”几乎是大家脱口而出的共识。可当谈及生意，“不靠大学生”的声音却也颇为响亮。客观的街区氛围进一步验证了他们的说法，特别是在大学路，尽管时值暑假，却没怎么受学生离校影响，照样餐厅等位不绝、饮品出单不断。今天的大学周边商业街到底靠什么而活？这些在外界眼中自带标签、自带流量的街区，它们的生长与演变，或许可以给更广泛的城市街区塑造带来启发和思考。

大学生的钱好赚吗？

“如果放在10年前，答案是肯定的。今天不敢这么说了。”

大学生的钱好赚吗？“如果放在10年前，我的答案是肯定的。今天不敢这么说了。”松江大学城汇聚了上海外国语大学、东华大学、华东政法大学、上海对外经贸大学、上海立信会计金融学院、上海工程技术大学、上海视觉艺术学院等高校。大学城文汇路上，上海对外经贸大学对面，一家名为暖纪的餐馆开了13年。店长梁先生说，自己的店是整条街上开得最久的，靠的纯粹是大学生光顾。“以往即使每年寒暑假我们要经历近4个月的亏损，剩下8个月的盈利也足以弥补回来。”

不过，最近三五年，梁先生还是多次缩减人工，并开始接外卖订单，试图拓展距离更远的客户。“原因是生意不好做了。学生中午还会来光顾，晚上都跑到周边商场去了。”

学生消费能力见长是商家的普遍感受。杨浦区大学路上一家酒馆，人均消费超过130元，“我们的客人里学生很多，最近他们放暑假，直接影响客流。”服务生说。

松江大学城墨西哥餐厅品牌LaBamba创始人庞增彦则告诉记者，他们曾做过客群画像，“现在大学生会经常去市中心尝试人均200元以上的一些餐品”。

大学生似乎比过去“有钱”了。这不仅体现在他们可以承受更高昂的商品和服务价格，更在于需求的日趋多元化。在松江大学城读书的钱同学告诉记者，除了下馆子、逛商场，她和室友日常还喜欢做美甲、种睫毛和玩剧本杀。刚刚从复旦大学研究生毕业的刘同学则表示，自己日常还要去大学路上健身、练瑜伽。“办卡的时候也需要一次性支付一笔不小的费用。”

一面是仍然蓬勃甚至更具潜力的大学生消费市场，另一面，不少沿街小店却和梁先生持同样的判断。“开店的时候房东说这里有10万大学生，却没说这里已经开了那么多餐饮店。”文汇路上一家快餐店老板说，“现在学生消费两极分化得厉害，要么就吃十几元的快餐，要么就一顿人均上百元。小店只能靠低价跑量求生存。”

文汇路上如今聚集着大量以低价为卖点的小餐饮。小店老板普遍反映店铺换手率高，“开3个月就换招牌不是新鲜事”。一些就读于松江大学城的学生也表示，小餐饮的选择替代性极强。“大学城的食堂和宿舍楼之间隔着文汇路，有时没课大家就想图个方便，在文汇路上随便吃一点。要是当天有课，肯定是去教学楼旁边吃食堂了。”记者打听了一圈，学生口中时常光顾的热门餐饮小店，除了一家梅干菜烧饼、一家炒粉、一家米线、一家盒饭外，其他店都“没什么印象”。

显然，学生消费的两极化和鲜明的周期性，让无论是以低消费餐饮为主要业态的文汇路，还是以特色消费、高消费为核心业态的大学路，都很难纯粹以做学生生意而立足，形成了背靠大学却不靠大学生的局面。不同的是，8月的文汇路，学生放假后，几乎有一半门店歇业，门口还贴着类似“开学后见”的标识。而大学路却终日喧闹，傍晚更甚。

一热一冷说明什么？

“学生顾客不多，都是靠周围的上班族、居民回头客。”

赵小姐在杨浦创智天地一家科技公司工作多年。“从公司走到大学路3分钟。”据赵小姐观察，尽管大学路被外界认为是“大学生的后花园”，“可这里一点不‘大学’”。

随着商业业态持续升级，现在的大学路上，中餐、西餐、日料、韩餐、泰国菜馆一应俱全，其中不乏人均消费355元的牛排馆和人均消费669元的日料店。大学路虽短，但沿街动辄八九层的商务楼宇，已将商业空间放大数倍。任选其中一栋，记者从九层一路向下走，依次看到正在营业的女装店、酒吧、桌游馆、房产中介、美甲店、健身工作室、日式杂货店、撸猫馆、手作工坊等。

在三楼经营服装店的莹莹告诉记者，她开店12年，换了3个铺位，始终没离开大学路。“学生顾客不多，都是靠周围的上班族、居民回头客。”

一件T恤叫价1890元的买手店，近期又在大学路的一条后街开了分店，店内只提供9.5折的折扣，目标客群“肯定不是大学生，而是专门来大学路打卡的潮人”。

大学路让“大学”的标签弱化，反而更凸显社区乃至社会的街区属性。记者在傍晚时分走访两地，就发现大学路有全年龄段的消费者，亲子家庭、游客、背包青年、遛狗的居民等，文汇路则除了零星学生和接送孩子去辅导班的附近家长，很难看到其他人群。这也就不难理解，为什么每逢寒暑假的周期性淡季，都不会影响大学路的客流。一到午餐和晚餐时间，等位现象常有发生。“有些店铺常态化排队，一等就是两个小时。”刘同学说。

反观文汇路，则受淡季冲击明显。记者沿途走访发现，暑假营收仍坚挺的店铺只有教育培训机构、自行车行以及文汇路樱花广场内的5家女装店。这些店铺的老板都表示，原本做的就是松江新城的居民生意。

理论上，让商业供给赢得除学生之外更多类型的客群，是大学城周边商业街谋求可持续发展的必由之路。记者也从松江方面了解到，目前大学城已开始引导业主腾笼换鸟，优化各类型商业的比例，尤其是削减小餐饮比例，导入学生、社区居民可能欢迎的其他类型商业。不可否认，不同街区受各方因素共同作用，往往很难按理论的方式发展。就拿大学路和文汇路来说，大学路只有双车道，周边毛细血管式的支马路丰富，将周边的社区、园区与街区的距离拉近，人的可达性强了，过路客的丰富程度自然就高。文汇路的规划则过于疏朗，宽马路、宽步道、林荫面积小，逛的舒适度较低，且周边社区与街区的连通性也较差。

此外，大学路地处上海20年前就已明确开发的四个城市副中心之一——五角场周边；文汇路虽也在上海目前重点开发的五个新城之一——松江新城范围内，但二者的开发时序、发展成熟度都存在本质差异。更关键的是，大学路自2004年动工，2009年延伸至国定路初见雏形，至今都在运营方瑞安创智天地手中，商家、运营方和政府更易达成协商共赢。可全长2.5公里的文汇路上，商铺产权构成复杂，其中一半多由小业主把持，街区风貌改变恐怕只能逐步通过市场自主调节。

大学路有何吸引力？

“常有客人因为工作、居住原因离开大学路，又回来怀旧。”

的确，大学路作为一条高校周边商业街，这几年尤为出挑。一些学生在采访中提到，大学路已有点儿“网红化”了。“经常能看见穿着前卫的年轻人在这里逛街”“店铺装修一个比一个适合拍照发朋友圈”……有的学生对这种现象表示认同，有的持保留态度。住在松江大学城的学生，则普遍感到“羡慕”。还有人提出，大学路的经验有没有可能复制？

抛开大学路特定的区位优势，历届地方政府赋予的历史机遇，以及客观上更顺畅的运营机制，记者在对照观察两条街区的过程中，还是能发现一些大学路主动作为且“做对”的地方，或许可以给其他大学周边商业街区乃至更广泛的城市街区空间提供思路。

首先，强化氛围感，也可以说是设计感。大学路的巨幅墙绘、涂鸦随处可见。刘同学告诉记者，很多墙绘作品会时常更换，路边的供电箱、设备箱也都装饰过。“整条大学路不会让人觉得有裸露而丑陋的空间或市政设施。”沿街两排外摆位更是将氛围感拉满。不论走到大学路上哪一段，悠闲坐着的人们、冒着香气的小食和咖啡，都比炫目的广告牌更吸引人。现如今，这种氛围营造已在整个街区实现良性循环。记者看到，几乎所有门店都愿意在装修上重投资。一些连锁便利店、咖啡馆，还会一改其一贯风格，在大学路上以特色主题、特色装饰的面貌呈现。

其次，呵护老店。去年8月，在复旦周边开了20多年的复旦旧书店迁入大学路一条后街——伟德路。而它的对面，新开的悦悦书店（原名志达书店），同样曾在复旦周边经营超过20年。还有一届届大学生都不曾错过的老音像店，迎来11周年店庆的酒馆homeless，即将老店新开的西式简餐店uncle no name等，这些店铺已然成为大学路学生、居民、白领共有时光记忆的一种载体。走访中，不少店铺老板提到，“经常有客人因为工作、居住原因离开大学路，又回来怀旧的。”同样，开在松江大学城的暖纪也遇到过“重返校园”的客人。“有些学生已经毕业很多年了，趁着到上海出差也会来店里吃一顿。”店长梁先生说。当然，怀旧式消费或许是大学周边商业街区的一种独特形态，但它所折射出的人与街区深厚的情感链接，同样值得其他街区思考、破题。

再者，拥抱多元文化。小众画廊、黑胶唱片馆、动漫天堂……三年前，二次元“圣地”animate在大学路开出上海首家独立门店；今年，大英博物馆、英国国家美术馆授权的文创产品快闪店也在这里出现，大学路的“可能性”已经在市场探索中被深度延展。今天，越来越多商家还在给予大学路新的期待：一家一个月前新开的椰汁饮品店，在上海的另一家门店开在寸土寸金的南京东路；一家做融合下酒菜的餐饮店，把大学路店作为品牌的上海首店；一家韩国料理店位于北京的另一家门店，设在知名的潮人集聚区三里屯。

“我们觉得大学路的潮流程度和客群时尚程度是不输三里屯的。”门店店长表示。这也意味着，大学路有望成为国内为数不多的、地段不在城市中心，却依旧拥有一流商业资源的街区。（记者 杜晨薇 吴越 李成东）